Projekt utworzenia spółki celowej

FUNDUSZ PRYWATNY FINANSE, INWESTYCJE

00-534 WARSZAWA,  adres:…………………………………….

e-mail: szwed.edmund@gmail.com, tel. kom. 606 299 565

 

Schemat projektu

utworzenia spółki celowej z ograniczoną odpowiedzialnością z udziałem Jednostki Samorządu Terytorialnego i Partnera Prywatnego celem wybudowania mieszkań i sposobu finansowania w oparciu o możliwości własne Miasta i pomocy Funduszu Prywatnego według reguł Programu „Mieszkanie Plus”

 

Finansowanie Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego

Proponowany sposób finansowania inwestycji komunalnych, jest oparty na wykorzystaniu zdolności emisyjnej miasta (JST). Jeśli instrumentem finansowym uzyskanym w drodze emisji będą obligacje przychodowe, korzystanie z nich stanie się możliwe także w sytuacji, gdy budżet JST jest niezrównoważony , to znaczy występuje nadwyżka wydatków nad dochodami.

O przydatności takiej metody decydują kryteria społeczne, wynikające z konstytucyjnych funkcji samorządu terytorialnego oraz z rachunku ekonomicznego, którego wyniki kształtują się pod wpływem następujących aspektów.

Uzyskanie środków finansowych poprzez emisję obligacji jest dla emitenta korzystniejsze aniżeli zaciągnięcie kredytu bankowego gdyż:

– koszt pozyskania kredytu (obejmujący oprocentowanie, prowizję, opracowanie biznesplanu, koszt ustanowienia zabezpieczeń) jest wyższy od kosztu emisji obligacji (to jest stopy procentowej, prowizji dla agenta, kosztu prospektu emisyjnego w przypadku emisji publicznej) o wartości nominalnej porównywalnej z kwotą kredytu bankowego,

– jednostka samorządu terytorialnego będąca emitentem obligacji samodzielnie kształtuje:

  1. strukturę emisji,

  2. czasookres korzystania z pożyczonych środków pieniężnych,

– podczas, gdy warunki kredytu w stosunkowo niewielkim stopniu zależą od kredytobiorcy, bowiem w zasadniczej części rozstrzyga o nich kredytodawca,

– zwrot kredytu jest z reguły rozłożony w czasie i z zasady rozpoczyna się wkrótce po jego udostępnieniu (karencja jest niechętnie stosowana przez banki i rozciąga się na stosunkowo krótkie okresy ) podczas gdy zwrot pożyczki obligatariuszom najczęściej następuje jednorazowo, w terminie ustalonym przez emitenta,

– aktami prawnymi powszechnie obowiązującymi jednostkom samorządu terytorialnego są narzucone, mające charakter bezwzględnie obowiązujący, limity zadłużania się, które ograniczają zdolność zaciągania zobowiązań kredytowych; w razie emitowania obligacji przychodowych, ten czynnik nie występuje, toteż aktywność emitenta – w przeciwieństwie do kredytobiorcy – nie jest krępowana jeśli idzie o dostęp do zewnętrznych źródeł finansowania.

Posługiwanie się emisją obligacji przychodowych jest dogodne dlatego, że:

nie powoduje powstania zobowiązania budżetowego jednostki samorządu terytorialnego z tytułu pożyczenia środków pieniężnych ani z tytułu zabezpieczenia zwrotu pożyczki.

 

                                                                                          Warszawa, dnia …………, 2017

 

                                                                                            Pan Prezydent Miasta

                                                                                                                  

Mając na uwadze istniejące potrzeby w zakresie finansowania i budowy mieszkań w ramach Programu Mieszkanie Plus na rzecz Miasta, składamy ofertę współpracy mającej na celu rozwiązanie tych potrzeb.

Opracowaliśmy dla Państwa propozycję, która jest oparta na emisji obligacji komunalnych i w realizacji nie powoduje obciążeń budżetowych z tytułu zaciągnięcia w ten sposób 10 -letniej pożyczki.

Gdyby treść Oferty tego wymagała, dostarczymy Urzędowi Miasta potrzebne dodatkowe informacje i wyjaśnienia.

Pragniemy zaznaczyć, że nasz Partner – Fundusz Prywatny (FP), po zawarciu z Miastem stosownych umów będzie mógł z należytą sprawnością uruchomić i wykonać czynności prowadzące do wygenerowania potrzebnych środków pieniężnych.

Jest naszym dążeniem, aby we współpracy z Miastem uruchomić dogodny model finansowania komunalnego budownictwa mieszkaniowego, dający się sprawnie i bezpiecznie zastosować.

W załączeniu:

  1. Oferta / sześć stron,

                                                                                                               Z wyrazami szacunku

                                                                                                               Edmund Szwed

                                                                                                               Prezes Zarządu

 

 

                      Oferta współpracy przy finansowaniu komunalnego budownictwa mieszkaniowego

                                i w oparciu o możliwości Miasta i pomoc Funduszu Prywatnego

Przedstawione poniżej propozycje są oparte na założeniu, że Miasto:

  • podejmie decyzję o współpracy z Fundusz Prywatny (FP). w celu pozyskania środków finansowych na pokrycie kosztów stworzenia lub powiększenia gminnego zasobu mieszkaniowego (czynszowego, socjalnego, komercyjnego),
  • przyjmie ofertę współpracy z Funduszem Prywatnym (FP)który
    podejmie się wykonania lub udzieli pomocy w realizacji działań warunkujących powodzenie przedsięwzięcia.
  • Szczegółowe propozycje

1. Miasto w porozumieniu z Funduszem Prywatnym (FP)określi zapotrzebowanie na środki finansowe oraz podejmie decyzję w przedmiocie ich pozyskania w drodze emisji obligacji uwzględniając przy tym występujące uwarunkowania oraz przewidywane ich kształtowanie się w przyszłości.

2. Miasto zawrze z Funduszem Prywatnym (FP) umowę, w której zostaną określone zakres działania i obowiązków tej Spółki ( w tym – m.in. obowiązki subemitenta usługowego).

  1. W drodze konkursu nastąpi wyłonienie banku organizatora emisji obligacji;

1) w trybie niepublicznym. zostaną wyemitowane obligacje przychodowe, które w I-etapie będą zabezpieczone poręczeniem bankowym a następnym zabezpieczeniem zobowiązań wobec obligatariusza/y staną się budynki mieszkalne oraz przychody osiągane z czynszu i sprzedaży lokali,

2) przechowywanie obligacji przychodowych w formie zdematerializowanej stanie się obowiązkiem banku – organizatora emisji,

  1. Miasto i Fundusz Prywatny (FP) utworzą spółkę celową, do której będzie należeć wykonanie zadań inwestora ( w szczególności pozyskanie terenu pod budowę, pozwolenia na budowę, projektu budowlanego oraz wykonywanie działań wymagających fachowej oceny zjawisk technicznych), do których będzie należeć m.in. zorganizowanie konkursu na realizację inwestycji przez jednego lub kilku generalnych wykonawców, ustanowienie nadzoru nad wykonaniem robót budowlanych, odbiór robót budowlanych.

5. Spółka celowa przy pomocy Funduszu Prywatnego (FP)zapewnia

wykonawcy ( generalnemu wykonawcy) środki pieniężne na pokrycie kosztów

wykonania robót budowlanych.

6. Istnieje kilka możliwych rozwiązań w zakresie sposobu:

  1. sprzedaży obligacji,
  2. zarządzanie pożyczonymi środkami pieniężnymi,
  3. ukształtowanie odpowiedzialności za zwrot pożyczonej kwoty.

W każdej z tych dziedzin wybór wariantu optymalnego – z punktu widzenia Miasta – może nastąpić w drodze uzgodnień z Funduszem Prywatnym (FP)

7. Pożądane jest uzyskanie następującej sytuacji po odbiorze robót budowlanych

  1. właścicielem zrealizowanych obiektów jest spółka celowa, której podstawowe zadanie zostaje przekształcone w taki sposób, że przejmuje zarządzanie tymi obiektami,
  1. z własnością zrealizowanych obiektów jest złączony obowiązek spłaty pożyczki zaciągniętej przez emisję obligacji,

3) wierzytelność obligatariusza/y będzie dodatkowo zabezpieczona przez Fundusz Prywatny (FP) poręczeniem bankowym.

8. Miasto odkupi od Funduszu Prywatnego (FP) udziały w spółce celowej i w ten sposób stanie się jedynym wspólnikiem, w związku z tym również wyłącznym właścicielem nowowzniesionych obiektów, co pozwoli
Miastu na ustalenie własnych zasad polityki mieszkaniowej.

Powyższe propozycje są dostosowane do przepisów:

  • ustawy z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 249, poz. 2104),
  • ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 ze zmianami dokonanymi w latach 2003 – 2005),

– ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym ( Dz.U.z 1996r. Nr. 13, poz. 742 późn. zm.)

 

Fundusz Prywatny (FP) z siedzibę w Warszawie jest organizatorem finansowania projektów inwestycyjnych, zakupu nieruchomości, monitoruje przepływy środków pieniężnych i realizację zadania inwestycyjnego aż do całkowitej spłaty zaciągniętego kapitału.

 

Obsługę merytoryczną prowadzi Instytut Partnerstwa Publiczno – Prywatnego

 

Założenia organizacyjne

Według naszej oceny, uwzględniający aktualny stan prawny i zebrane doświadczenia, nasza propozycja jest pod względem finansowym i organizacyjnym korzystna dla Miasta oraz prowadzi do zaspokojenia potrzeb osób poszukujących taniego mieszkania.

Biorąc powyższe pod uwagę:

  1. Oferujemy udział Funduszu Prywatnego (FP)w utworzeniu Spółki Celowej oraz objęcie w niej …… % udziałów pokrytych wkładem pieniężnym.
  2. Proponujemy uznać za podstawowy cel tej spółki wybudowanie na uzgodnionych terenach potrzebną ilość mieszkań w ciągu 3 do 4 lat wg ustalonego harmonogramu , określonych typów i wielkości, standardu wyposażenia i przekazanie ich do zasiedlenia przez Miasto,
  3. Uważamy za odpowiedni następujący schemat powiązań umownych uczestników projektu inwestycyjnego.

  1. Zasadnicze znaczenie dla realizacji Oferty będzie mieć zawarcie umowy pomiędzy Miastem a Funduszem Prywatnym (FP) o współpracy przy realizacji programu mieszkaniowego.

 

Umowa będzie określać:

1/ założenia i wymogi Miasta dotyczące budowanych mieszkań,

2/ sposób finansowania projektu poprzez niepubliczną emisję obligacji przychodowych

skierowaną do Funduszu Prywatnego (FP) , pozwalającą ograniczyć

obciążenie długiem budżetu Miasta,

3/ powołanie Spółki Celowej, która przejmie zadania inwestora a po wykonaniu tego zadania będzie spełniać obowiązki Zarządcy budynków mieszkalnych,

4/ zasady spłaty zaciągniętej pożyczki przy aktywnej roli Funduszu Prywatnego (FP)

5/ warunki zbycia udziałów Funduszu Prywatnego (FP) w Spółce Celowej na rzecz Miasta,

6/ obowiązki Spółki Celowej w zakresie:

  • obsługi pożyczki zaciągniętej w drodze emisji obligacji przychodowych,

  • zasad gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym.

W następnej kolejności Miasto:

  • zadecyduje ( uchwałą Rady Gminy) o przystąpieniu do finansowania komunalnego budownictwa mieszkalnego w oparciu o własne możliwości Miasta i pomoc Funduszu Prywatnego (FP)

  • utworzy wspólnie z Funduszem Prywatnym (FP) Spółkę Celową, która przejmie funkcję inwestora a następnie administratora,

  • przekaże bankowi dane potrzebne do opracowania memorandum informacyjnego,

  • podpisze umowę o przejęciu przez Fundusz Prywatny (FP) części długu Miasta,

  • wyrazi zgodę na przystąpienie do długu Spółki Celowej , która w drodze konkursu wyłoni bank – organizatora

    emisji obligacji przychodowych,

Spółka Celowa:

  • ustali lokalizację budowanych mieszkań,

  • w drodze konkursu wyłoni bank- organizatora emisji obligacji,

  • zawrze z Funduszem Prywatnym (FP) jako subemitentem usługowym albo z bankiem organizatorem emisji obligacji – umowę emisyjną ,

  • wyłoni w drodze konkursu ofert głównych wykonawców budowy,

  • zaangażuje inwestora zastępczego,

  • ustali z głównymi wykonawcami koncepcje zabudowy i koszty realizacji projektu,

  • przygotuje projekty budowlane i uzyska pozwolenie na budowę,

  • dokona odbioru budynków mieszkalnych i przyległej infrastruktury oraz ureguluje zobowiązania wobec wykonawców.

Fundusz Prywatny (FP)

  • zapewni uzyskanie środków finansowych na finansowanie projektu przy oprocentowaniu rocznym około ….% , podlegających spłacie w 40 ratach kwartalnych ( 10 lat),

  • po zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji na zasiedlenie ostatniego budynku zapewni Miastu swobodne dysponowanie zasobami mieszkaniowymi,

  • przeniesie swoje …..% udziałów w Spółce Celowej na Miasto z momentem uregulowania ostatniej raty spłaty pożyczki .

Zaproponowana aranżacja ma tę zaletę, że nie obciąża długiem Miasto z tytułu zaciągnięcia pożyczki przez spółkę celową w drodze emisji obligacji.

5. Uzupełniające propozycje dotyczące finansowania Projektu i relacji pomiędzy partnerami

1. Spółka celowa pozyska środki w wyniku emisji obligacji przychodowych własnych

w trybie niepublicznym.

  1. Organizator emisji obligacji ( bank ) – zostanie wyłoniony w drodze konkursu ofert.
  2. Emisja obligacji przychodowych i fakt pozyskania z nich środków finansowych musi nastąpić przed terminem rozpoczęcia realizacji inwestycji.
  3. Po wyemitowaniu obligacji przychodowych w uzgodnionym terminie zobowiązania Spółki Celowej względem Obligatariusza/y przejmie Fundusz Prywatny (FP)
  4. Pozyskane z emisji obligacji przychodowych środki pieniężne Spółka Celowa wykorzysta na uiszczenie zapłaty za wykonane roboty budowlane oraz na pokrycie innych kosztów przedsięwzięcia.
  5. Miasto przejmie prawo dysponowania mieszkaniami w momencie przekazania do użytku ostatniego budynku mieszkalnego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

  1. W wyniku zawartej umowy Fundusz Prywatny (FP) sprzeda Miastu wszystkie posiadane przez siebie udziały w Spółce Celowej.

  1. Cena sprzedaży równa będzie ………. PLN plus wynagrodzenie za usługi doradcze Funduszu Prywatnego (FP) , które zostaną uściślone w umowie o współpracy.

9. Na rachunek Funduszu Prywatnego (FP) Spółka Zarządzająca zasobami nowo wybudowanych mieszkań, będzie przelewać ( w czterdziestu ratach kwartalnych ) do ustalonej wysokości wpływy pochodzące z najmu nowo zbudowanych mieszkań lub ewentualnej ich sprzedaży do czasu pełnego uregulowania przez Fundusz Prywatny (FP) zobowiązań wobec Obligatariusza/y

10. Fundusz Prywatny (FP) w razie braku spłaty przez Spółkę Celową zobowiązania o którym mowa w poprzednim punkcie, będzie miał prawo przejąć i sprzedać odpowiednią liczbę mieszkań o wartości równej kwocie nieuregulowanego długu.

W przypadku zainteresowania naszą Ofertą jesteśmy przygotowani do negocjowania przedstawionych w niej warunków oraz do dostarczenia potrzebnych danych.

                                                                     

                                                                                                                            Edmund Szwed

                                                                                                                            Prezes Zarządu

 

Brak komentarzy

Dodaj komentarz